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    疫情之下,2020年房地产如何走

    近期持续的新冠肺炎疫情,让几乎所有的行业都按下了暂停键。适逢春节假期,繁忙热闹的城市变成了空旷清冷的街道;本该合家欢乐、走亲访友的节日,也只剩下隔空祝福。疫情对餐饮、旅游、娱乐、交通运输等行业产生了很大冲击。

    作为居民财富的重要蓄水池,疫情下今年的房地产市场会有怎样的表现?地产私募基金的投资模式又面临哪些挑战和机遇?本文由五牛控股合伙人、**副总裁马林庆先生作专业分享。





    01

    疫情发生前的地产形势分析



    要分析疫情对房地产的影响,我们先了解行业的形势背景。


    2019年,我国房地产市场政策整体偏紧,土地市场处在低温状态。而在销售端,新建住宅价格涨幅明显收窄,改善型需求积极释放,行业基础制度日趋完善,为进一步落实长效管理机制奠定了坚实基础。



    2019年,品牌房企**把握市场机遇,聚焦主流需求,销售继续保持增长,业绩增速显著高于全国平均水平,销售金额纷纷再创新高,强者恒强态势延续。


    对于2020年此前我们预计,“房住不炒”主基调不变,预期更趋理性,销售面积将在2019年基础上小幅回落,考虑到行业资金定向监管不会放松,预计2020年新开工规模也将回落,但过去几年的大规模开工形成的施工量可观,全年开发投资增速将略高于GPD增速。



    02

    疫情对地产销售的影响及应对策略



    在此背景下突然爆发的疫情,令客户外出、市场营销人员活动受到限制,叠加售楼处关闭,中介歇业,房屋成交将受较大影响。


    但值得注意的是,此次疫情发生在一季度,为传统市场淡季,考虑到季节性因素和春节假期影响,对全年市场的综合影响相对较小。除主打回乡置业的弱三四线城市受影响较大外,居民对置业、改善生活的需求未发生根本变化,但需求释放会有所延后。


    回顾2003年非典期间,受疫情影响*严重的4月商品房销售面积同比下降了约10%,但这部分需求基本都递延到疫情尾声的5、6月份得以释放,对全年的行业增速影响不超过1%。


    而作为应对措施,我们已经看到,许多房企在营销模式上已经有所调整,重点也由线下向线上转移,网上看房、选房为越来越多的消费者接受。


    掌握线上资源的企业,有望吸引客户在疫情过后快速下单购房;同时,在无法完全“眼见为实”的前提下,大品牌的认可度与可靠程度将是较大的竞争优势。



    03

    对地产项目开发进度影响及应对策略



    这是当前我们看到的比较有挑战的环节。地产开发是劳动密集型产业。受到疫情影响,春节过后地产企业的返工人数预计将较去年有大幅度的降低,预计开工、复工时间可能推迟至少半个月左右,部分企业尤其是国企可能相对更久一些。



    我们知道,中国的商品房采取的是预售制度,根据不同地方的政策,项目工程进度达到相应节点后即可开展销售工作。


    所以工程进度的滞后首当其冲影响到的,是近期拿地原计划抢在3、4月份天气回暖后开盘的项目,由于建设进度的放缓,这些项目领取《预售许可证》和开盘的时间也会相应顺延。


    其次是临近竣工、交付节点的项目,其前期预售监管资金的使用、合同履约及销售确认,亦会受到部分影响。


    当然,中国的建筑行业产能充沛,疫情褪去后房企料将加快开工、施工进度,弥补疫情造成的时间损失。部分强调高周转的房企,由于资金回笼放缓,短期有必要主动减弱投资、拿地力度,以缓解资金压力。


    04

    疫情会不会导致房价大跌



    之前我们提到,当前楼市已处在稳步调整通道,房价短期由于疫情的扰动需求萎缩,叠加部分房企迫于资金压力加大促销,或将导致房价面临下调压力。


    但大部分重点城市房价已经经历了充分调整,在需求端的支撑下房价逐步趋稳,继续大幅下行的空间有限,房价整体将处在平稳运行状态。而且疫情结束后市场将逐渐恢复。


    当然,我们一直强调“因城施策”,不同地区的房价趋势会有所分化。全国范围来看,疫情较为严重的省市和三四线城市,市场调整压力较大。


    而一二线城市群和强三四线城市,市场需求仍然旺盛,短期置业需求或会延缓入市,价格也将更为坚挺。长三角、大湾区等城市群由于在本次疫情中展现出较高的医疗配套资源优势和城市治理水平,未来也会收到更多购房人的青睐。


    05

    房企面临的财务风险与考验




    在疫情下房企面临的财务风险和考验主要凸显在两个方面。

    1. 债务偿付风险:2020年房地产行业需偿还债券总额近8000亿元,单上半年就超过3千多亿,本身面临的压力就不容小觑。再叠加疫情的效应, 我们认为这是场全行业的现金流压力测试,结果必然是结构性分化,部分中小企业短期的现金流会受到明显影响。但从现有债务的成本以及负债率来看,只要疫情在未来1-2个月得到有效控制,资金面尚属于可控的状态。


    2.业绩下滑与股票价格下跌风险:对于上市房企而言,目前资本市场波动较大,如果上半年甚至全年竣工和交付的面积下降,那么此前计入资产负债表预收(房)款一栏的销售收入无法得到审计结算和确认,将会影响业绩表现从而对其股价带来压力,对存在大量股票质押的企业尤为如此。


    好消息是,疫情冲击下,国家进一步运用灵活的财政与货币政策保障经济平稳运营的意愿愈发强烈,逆周期调节力度将加大,防范风险、化解压力,保障房地产行业健康发展的调控思路将日渐清晰,未来金融及融资政策继续收紧的可能性不高。

    作为中国经济的稳定器,在越是复杂的经济环境下,房地产业往往要发挥更大作用,龙头企业有望成为**行业乃至经济企稳向上的重要力量。

    06
    疫情对写字楼、商业地产的影响



    商业的业态主要有购物、餐饮、娱乐等,春节长假是零售、餐饮和影院等场所的传统旺季,但今年随着突如其来的疫情,年夜饭、聚餐取消、电影撤档、购物转到线上,大部分商业物业均受到了较大影响。

    租金收益下降、空置率上升会给商业地产运营企业带来较大的压力,并影响2020年企业的业绩表现。

    目前大型商业地产业主方纷纷主动采用减免租金的形式支持前端商家,保护商户,共担风险。可以预见,地方政府也会陆续采取系列措施,在税收和金融政策方面给予支持。

    鉴于线下交易的萎缩和暂缓,商业运营的模式也在逐步发生改变,有望加速推动线上交易、智慧零售等非接触交易模式的发展。

    同时社区商业、*后2公里到家服务也面临新的发展机遇。抗疫情也会促使商业运营企业在商业地产大数据建设和基于数据层面的运用能力得到更大的提升。盒马鲜生的爆发式增长就是例子。

    写字楼租赁市场虽然受到的影响小于商业零售,但由于企业经营活动放缓,短期内对于写字楼的租赁将更为谨慎,扩租和换租需求会有所减少。

    其实从2019年下半年以来,一二线城市写字楼空置率水平一直处于攀升状态,租金上涨乏力,疫情的发展无疑会加重这个状况。此外,疫情稳定之前,上半年的商办类物业的交易预计也会受到不同程度影响。

    07
    2020年房地产有哪些投资机会?



    我们判断,疫情之下龙头房企迎来额外红利,同时建议重点关注中长期限债权。

    疫情进入尾声后,为稳定经济增长各地政府将加大投资力度,出于财政需要土地出让将引来一波高峰,且地价预期亦会有所降低。

    对于现金流充裕、融资渠道丰富的头部房企有望拿到一批合理价格的优质土地,为未来发展做战略储备并构建竞争壁垒,行业整合速度进一步提升,“马太效应”将显现无疑。

    另一方面,疫情抑制下消费和生产活动受限导致经济增长不确定性增加,同时恐慌情绪冲击股市权益类产品波动加剧,加之央行连续两天释放1.7万亿流动性市场利率下行预期明显,三重因素叠加之下,不同资产的风险溢价将逐步分化,债权尤其是优质企业的中长期债权,其较强的稳定性和穿越周期的能力显著,得到市场的广泛追捧。 


    08
    疫情当前如何规避投资风险



    目前有两个方面的风险提示需要注意。首先,是高负债经营的中小房企面临的挑战进一步加剧。

    我们知道,过去几年整个地产行业处于去杠杆、去库存、去产能的调整周期,中小企业的品牌、信用处于相对弱势,拿地难、融资难情况突出,面临残酷的行业竞争和洗牌,许多企业不得不以破产或被并购的方式出局。

    我们所说的中小型房企,往往具备了项目区域集中、土地储备匮乏、消费者认可度不高、信用评级较低或缺失、银行授信规模小等特征,本次疫情导致的销售放缓、回款停滞、融资不畅,这部分企业现金流将面临巨大压力,无论是购房人、还是投资者,在疫情持续期间甚至是疫情基本结束后的一段时间内做置业和投资选择时,都应尽量规避这一类企业和他们的项目。

    第二个方面,个人通过直接买房进行投资理财的模式风险增加。“房住不炒”的主基调下,限购限贷政策没有松动迹象,各地房价上涨趋势放缓,预期涨幅甚至低于CPI,同时租赁租金回报也较低。且个人投资的不动产,作为固定资产流动性较弱、交易税费较高,变现能力弱。

    而本次疫情的爆发,使得单项资产区域单一、租金不稳定、价格波动较大等弱点被快速放大。所以我们再次强调,2020年买房投资无法做到风险的对冲,也无法满足投资者对收益性、流动性的基本要求,应当慎之又慎。

    当然,疫情褪去人们对于美好生活的向往和追求不会停止,基于自住的“刚需性“、“改善型”置业需求将快速释放。结合本次疫情引发的全民对公共卫生的关注,建议大家在置业时,优先考虑选择社区医疗配套完善、硬件设施及物业管理水平较高的品牌房企的产品。


    09
    房企抗击疫情行动


    在疫情冲击下,作为中国经济压舱石的地产业,正在积极行动回馈社会,助力打赢新冠状病毒肺炎疫情阻击战。据不完全统计,截止日前共有130多家房企捐款捐物驰援武汉,累计价值超30亿元。

    我们的合作伙伴也纷纷积极参与。此外持有大量商业物业、城市综合体的各地产企业也纷纷推出了租金减免政策,与受疫情影响经营停滞的商家同力协契、共克时艰,危难之际为社会带来了满满的正能量。更有部分龙头房企,在国家法定复工日期的基础上,主动推迟开工、复工日期,为控制疫情传播牺牲了企业的部分利益,值得肯定。


    来源:Reits行业研究


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